Réduction des risques

Comment éviter les pièges de l'immobilier et de l'investissement locatif

C'est un fait, tout type d'investissement, qu'il soit immobilier, boursier ou financier, comporte un risque qu'il faut évaluer. C'est d'ailleurs grâce au risque que ces placements rapportent une rentabilité de l'argent investit. En effet, plus le placement est risqué, plus il rapporte. C'est la rémunération du risque. Dans cette rubrique nous allons vous aidez à trouver un compromis entre le risque et la rentabilité afin de bénéficier d'un placement sûr et rentable tout en réduisant les risques liés aux écueils de ce type d'investissement.

Réduction des risques dans la loi Pinel : le compte n’y est pas !

La semaine dernière, le président François Hollande et l’Assemblée Nationale ont proposé la prolongation de la Loi Pinel 2017 jusqu'au 31 décembre 2017. Une mesure votée devant le succès de la loi tant auprès des investisseurs qu'auprès des professionnels, alors pourquoi changer un dispositif qui marche tel est en substance le raisonnement actuel. Raisonnement qui nous a conduit à faire cet article sur la réduction des risques de la loi Pinel. Il faut savoir que la loi Pinel avait déjà subit des modifications par rapport au dispositif Duflot ce qui avait déjà un peu corrigé les erreurs des précédents dispositifs fiscaux mais certains pièges restent encore à éviter pour ne pas voir se transformer votre beau projet Loi pinel en "arnaque". Des conseils et des astuces de bon sens mais qu'il est parfois necessaire de rappeler tant les précédents dispositifs ont apportés leurs lots de mécontents. Donnant parfois même des avis négatifs sur la loi Pinel alors que cette loi a déjà corrigé ces défauts.
Réussir un investissement immobilier locatif impose donc d'analyser avec précision le risque par rapport à la rentabilité d'un tel projet et pas seulement la défiscalisation qu’il octroi en effet le placement est avant tout un placement immobilier et comme tout placement immobilier certaines règles sont à respecter pour réussir son opération.

Les étapes de réduction des risques dans la loi Pinel

1. Ne pas se laissez aveugler par la réduction d'impôt.
   Certes les avantages fiscaux prévus par la loi sont très attrayants. Jusqu’à 63 000 € d’impôts en moins, 21% de l’investissement – jusqu’à 300 000€ euros par an et un plafond de 5500 euros / m2 – sont déductibles des impôts avec un étalement sur douze ans. La carotte fiscale est séduisante : un investisseur peut gommer chaque année jusqu’à 6 000 euros sur sa feuille d’imposition. En somme, il construit son patrimoine aux frais de l'état et du locataire. Pourtant, il faut faire attention à la rentabilité finale du bien car de nombreux inconvénients peuvent venir réduire cette belle opération.L’obsession de la réduction d’impôt ne doit pas faire acheter n’importe quoi. L'emplacement est primordial mais ne pas acheter trop cher l'est tout autant. Certaines villes comme Paris ou des communes de la zone Abis sont hors de prix alors même que les loyers sont plafonnés.
   conséquence : un rentabilité proche d'un livretA.
   La solution : acheter dans la seconde couronne parisienne ou dans des villes moyennes de province après s'être renseigné sur l'offre et la demande locative de la ville visée.
2. Ne pas voir les yeux plus gros que le ventre
   Ce type de projet n'est interessant que si vous avez une adéquation entre les impôts payés et le montant du bien investit. En d'autres termes mieux vaut prévoir son niveau d’imposition sur les six prochaines années ou ne pas acheter un bien d'un montant trop élevé. Si vous avez besoin de 2000€ de réduction d'impôt par an, rien ne sert d'acheter un bien de 200 000€, un bien à 100 000€ sera bien suffisant pour couvreir votre imposition. De même, un changement de situation familiale ou professionnelle (revenus ayant baissé, arrivé d'un enfant...) impactera votre impôt et vous perderez alors une partie de l’économie d’impôt et la rentabilité s'en ressentira grandement.
   La solution : bien prévoir et anticiper ces paramètres avant d'investir ou à défaut acheter un peu plus petit que prévu, quitte à refaire un deuxième investissement dans quelques années.
3. Acheter au bon prix
   Voir nos conseils sur le marché.Le neuf est de toute façon plus cher que l’ancien, car il y a déjà 20% de T.V.A et que les normes de construction et labels environnementaux créés un surcoût qui est imputé par le promoteur au prix final du bien, cependant, il est évident qu'un bien aux normes RT2012 se valorisera plus qu'un bien ancien qui ne bénéficent pas des mêmes normes thermiques. Le projet loi Pinel reste un projet de long terme et avoir une bonne valorisation du bien à la revente nécessite une période de dix ans minimum.
4. Le critère qu'il ne faut surtout pas perdre de vu : la location.
   Il faut louer, ne serais ce déjà parce que pour profiter de la loi Pinel c'est une obligation (dans les douze mois de la livraison) mais également parce que le locataire finance une bonne partie du bien et que sans lui, c'est vous qui devrez compenser ce qui manque. Il faut donc tenir compte de la demande locative sur le quartier, du type de logement acheté (studio, T2, T3..etc), des éventuelles périodes d’inoccupation, les frais de remise en état pour relocation, les frais de procédure en cas d’impayés, les petits travaux d'entretiens courants.
   La solution : Bien choisir sa zone locative, privilégier les zones A et B1 et souscrire des garanties locatives comme la garantie de loyers impayés. Tenir compte de l’écart entre le loyer de marché et les plafonds de loyer Pinel. Bien respecter les critères requis pour la validation de votre locataire : plafonds de ressources du locataire, occupation en résidence principale, encadrement des loyers…
5. Impliquez vous dans le projet
   Vérifiez que le programme respecte bien les normes de performance énergétique (RT2012), qu'il y aura des propriétaires accédants et pas uniquement des locataires dans la résidence. Vérifiez le contrat de réservation et les garanties du promoteurs (dommage ouvrage, biennale, décennale, parfait achèvement, garantie financière). Enfin déplacez vous, on n'achète pas sans voir l'emplacement même si le programme n'est pas encore construit.
   

Voici ce qu'il y a à savoir sur la réduction des risques .

>>> Pour plus d'astuces et de conseils sur la loi Pinel, téléchargez notre guide Pinel.