Réduction des risques
Comment éviter les pièges de l'immobilier
et de l'investissement locatif
C'est un fait, tout type d'investissement, qu'il soit immobilier, boursier
ou financier, comporte un risque qu'il faut évaluer. C'est d'ailleurs
grâce au risque que ces placements rapportent une rentabilité
de l'argent investit. En effet, plus le placement est risqué, plus
il rapporte. C'est la rémunération du risque. Dans cette
rubrique nous allons vous aidez à trouver un compromis entre le
risque et la rentabilité afin de bénéficier d'un
placement sûr et rentable tout en réduisant les risques liés
aux écueils de ce type d'investissement.
Réduction des risques dans la loi Pinel : le
compte ny est pas !
La semaine dernière, le président François Hollande
et lAssemblée Nationale ont proposé la prolongation
de la Loi Pinel 2017 jusqu'au
31 décembre 2017. Une mesure votée devant le succès
de la loi tant auprès des investisseurs qu'auprès des professionnels,
alors pourquoi changer un dispositif qui marche tel est en substance le
raisonnement actuel. Raisonnement qui nous a conduit à faire cet
article sur la réduction des risques de la loi Pinel. Il faut savoir
que la loi Pinel avait déjà subit des modifications par
rapport au dispositif Duflot ce qui avait déjà un peu corrigé
les erreurs des précédents dispositifs fiscaux mais certains
pièges restent encore à éviter pour ne pas voir se
transformer votre beau projet Loi pinel en "arnaque". Des conseils
et des astuces de bon sens mais qu'il est parfois necessaire de rappeler
tant les précédents dispositifs ont apportés leurs
lots de mécontents. Donnant parfois même des avis
négatifs sur la loi Pinel alors que cette loi a déjà
corrigé ces défauts.
Réussir un investissement immobilier locatif impose donc d'analyser
avec précision le risque par rapport à la rentabilité
d'un tel projet et pas seulement la défiscalisation quil
octroi en effet le placement est avant tout un placement immobilier et
comme tout placement immobilier certaines règles sont à
respecter pour réussir son opération.
Les étapes de réduction des risques dans
la loi Pinel
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Ne pas se laissez aveugler par la réduction
d'impôt.
Certes les avantages fiscaux prévus par la loi sont très
attrayants. Jusquà 63 000 € dimpôts en
moins, 21% de linvestissement jusquà 300 000€
euros par an et un plafond de 5500 euros / m2 sont déductibles
des impôts avec un étalement sur douze ans. La carotte
fiscale est séduisante : un investisseur peut gommer chaque année
jusquà 6 000 euros sur sa feuille dimposition. En
somme, il construit son patrimoine aux frais de l'état et du
locataire. Pourtant, il faut faire attention à la rentabilité
finale du bien car de nombreux inconvénients peuvent venir réduire
cette belle opération.Lobsession de la réduction
dimpôt ne doit pas faire acheter nimporte quoi. L'emplacement
est primordial mais ne pas acheter trop cher l'est tout autant. Certaines
villes comme Paris
ou des communes de la zone
Abis sont hors de prix alors même que les loyers sont plafonnés.
conséquence : un rentabilité proche d'un livretA.
La solution : acheter dans la seconde couronne parisienne ou dans des
villes moyennes de province après s'être renseigné
sur l'offre et la demande locative de la ville
visée.
-
Ne pas voir les yeux plus gros que le ventre
Ce type de projet n'est interessant que si vous avez une adéquation
entre les impôts payés et le montant du bien investit.
En d'autres termes mieux vaut prévoir son niveau dimposition
sur les six prochaines années ou ne pas acheter un bien d'un
montant trop élevé. Si vous avez besoin de 2000€
de réduction d'impôt par an, rien ne sert d'acheter un
bien de 200 000€, un bien à 100 000€ sera bien suffisant
pour couvreir votre imposition. De même, un changement de situation
familiale ou professionnelle (revenus ayant baissé, arrivé
d'un enfant...) impactera votre impôt et vous perderez alors une
partie de léconomie dimpôt et la rentabilité
s'en ressentira grandement.
La solution : bien prévoir et anticiper ces paramètres
avant d'investir ou à défaut acheter un peu plus petit
que prévu, quitte à refaire un deuxième investissement
dans quelques années.
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Acheter au bon prix
Voir nos conseils sur le marché.Le
neuf est de toute façon plus cher que lancien, car il y
a déjà 20% de T.V.A et que les normes de construction
et labels environnementaux créés un surcoût qui
est imputé par le promoteur au prix final du bien, cependant,
il est évident qu'un bien aux normes RT2012 se valorisera plus
qu'un bien ancien qui ne bénéficent pas des mêmes
normes thermiques. Le projet loi Pinel reste un projet de long terme
et avoir une bonne valorisation du bien à la revente nécessite
une période de dix ans minimum.
-
Le critère qu'il ne faut surtout pas
perdre de vu : la location.
Il faut louer, ne serais ce déjà parce que pour profiter
de la loi Pinel
c'est une obligation (dans les douze mois de la livraison) mais
également parce que le locataire finance une bonne partie du
bien et que sans lui, c'est vous qui devrez compenser ce qui manque.
Il faut donc tenir compte de la demande locative sur le quartier, du
type de logement acheté (studio, T2, T3..etc), des éventuelles
périodes dinoccupation, les frais de remise en état
pour relocation, les frais de procédure en cas dimpayés,
les petits travaux d'entretiens courants.
La solution : Bien choisir sa zone locative, privilégier les
zones A et B1 et souscrire des garanties locatives comme la garantie
de loyers impayés. Tenir compte de lécart entre
le loyer de marché et les plafonds
de loyer Pinel. Bien respecter les critères requis pour la
validation de votre locataire : plafonds de ressources du locataire,
occupation en résidence principale, encadrement des loyers
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Impliquez vous dans le projet
Vérifiez que le programme respecte bien les normes de performance
énergétique (RT2012), qu'il y aura des propriétaires
accédants et pas uniquement des locataires dans la résidence.
Vérifiez le contrat
de réservation et les garanties du promoteurs (dommage
ouvrage, biennale, décennale, parfait achèvement,
garantie financière). Enfin déplacez vous, on n'achète
pas sans voir l'emplacement même si le programme n'est pas
encore construit.
Voici ce qu'il y a à savoir sur la réduction des
risques .
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Pour plus d'astuces et de conseils sur la loi Pinel, téléchargez
notre guide Pinel.