Marchés et Contrats

Tout savoir sur le marché immobilier et locatif

Bien connaître le marché immobilier est un préalable à tout investissement immobilier en effet celui-ci est fluctuant avec des hausses et des baisses qui peuvent impacter la rentabilité de votre investissement immobilier ainsi que la durée de détention. Se poser les bonnes questions est primordial : où investir ? à quel prix acheter ? mon logement va t-il se louer ? Quid de la revente ? Qu’il s’agisse d’un premier achat, d’un investissement locatif ou autre, il est utile de se renseigner sur l’état du marché immobilier dans la ville où on veut investir. Qu’en est-il de la demande ou encore des taux d’intérêt ?
Voici nos conseils, vous pouvez également consulter les avis des investisseurs sur les meilleures villes où investir en loi Pinel où investir.

Nos conseils de pros sur Le marché

Pour bien apréhender le marché immobilier, il faut dans un premier temps se renseigner sur les prix, dans l'ancien c'est assez simple, il suffit de consulter le site des notaires qui donne une fourchette estimative des différents prix des biens. Les notaires de France mettent à votre disposition gratuitement les prix de l’immobilier pour les maisons, les appartements et les terrains sur toute la France. En se basant sur les prix des ventes enregistrées par les notaires, on obtient une idée de la valeur du bien convoité. Dans le neuf, il existe le guide des valeurs vénales qui permet d'avoir un panel exhaustif des prix qui se pratiquent dans la vente en VEFA.
Une fois cette étape franchie, il faut se renseigner concrétement sur l'emplacement du logement est un critère important : privilégier les grandes agglomérations ou les villes avec un fort potentiel de développement ; à proximité de toutes les commodités (transports en commun, commerces, écoles, etc.).

La location du logement est souvent un problème peut soulever lors d'un achat et pourtant c'est un point essentiel : Vérifiez l'adéquation du loyer au marché et le potentiel locatif de la zone où vous souhaitez investir. Une petite enquête sur les loyers qui se pratiquent dans la ville (quartier) que vous convoitez, vous permettra d'éviter carences et vacances locatives. N'oubliez pas de tenir compte de l'encadrement des loyers. Ainsi, les propriétaires-bailleurs n’auront plus le droit d’exiger de la part de leur(s) locataire(s) une somme supérieure à un « loyer de référence majoré », soit le loyer médian augmenté de 20 %. Ces nouvelles règles seront donc appliquées bientôt. L’encadrement des loyers est l’une des mesures phares de la loi ALUR.

Pour une bonne revente, il faut que le quartier choisit prenne de la valeur ou tout du moins ne perde pas, rien ne vaut une petite étude de marché sur place pour bien repérer les avantages et défauts de la situation du bien. Enfin, il existe un classement par zone pinel de Abis à B2 qui indique l'offre et la demande du marché pour telle ou telle ville en fonction des tensions locatives existantes, le prix du logement y est souvent corrélé et son attractivité également; il faut donc en tenir compte dans la prise de décision.

Tout savoir sur le contrat de réservation

Prenez le temps d'examiner le marché mais aussi le contrat de réservations. N'hésitez pas à poser des questions au promoteur et au notaire et à étudier chaque clause du contrat.

Nos conseils de pros sur Le contrat

Après à voir vu les points important du marché immobilier, nous passons maintenant au contrat de réservations pour poursuivre sur notre rubrique conseil "marchés et contrats".
Préalablement à la signature authentique chez le notaire, vous allez signer un contrat de réservation, sous "sein privé", c'est-à-dire sous simple signature du vendeur (le promoteur) et de l'acquéreur (vous). Le contrat de réservation appelé aussi " contrat préliminaire ", engage le promoteur, si le programme est commencé, à vous réserver un logement. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Voici les points que vous devez retrouver dans ce contrat : Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur, l'adresse du logement,
le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, le descriptif des matériaux utilisés,(notice descriptive) la situation du logement(plan du logement) dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier (plan de masse).

Le contrat doit également inidiquer le prix de vente prévisionnel du logement et ses modalités de révisions, la date à laquelle la vente peut être conclue et, éventuellement les prêts obtenus pour financer l'acquisition du logement, les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat,
le délai d'exécution des travaux.

Les garanties suivantes doivent être apportées par le promoteur : une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. (garantie financière intrinsèque ou extrinsèque). Les autres garanties sont les garanties dommages ouvrages biénnales et décennales et de parfait achèvement.

Le contrat de réservation doit ensuite vous être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

L'acquéreur peut revenir sur son engagement d'acheter le logement dans un délai de 10 jours. Ce délai démarre à compter :du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation, ou du lendemain de la remise en main propre du contrat de réservation.

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Le pormoteur demande à l'acquéreur de verser un dépôt de garantie sur un compte bancaire ouvert à son nom en contrepartie de la réservation du logement ou chez un notaire. Le montant du dépôt de garantie est alors limité à : 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an, ou 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Voici ce qu'il y a à savoir sur les marchés et contrats.

>>> Pour plus d'astuces et de conseils sur la loi Pinel, téléchargez notre guide Pinel.