défiscalisation EHPAD

La Loi censi-bouvard Ehpad ou LMNP Ehpad ou LMP Ehpad

Ehpad c'est quoi ?

Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) se décline en résidence senior ou médicalisée. C’est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente et offrant des prestations comprenant le logement, les repas, divers services spécifiques tels que blanchisserie, soins d’hygiène et médicaux (selon l’état de la personne), animations...
Les établissements médicalisés, autorisés à héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, quelque soit leur statut juridique actuel ou leur appellation, doivent respecter la réforme des EHPAD : loi du 24 janvier 1997, complétée par les décrets d’avril 1999 et de mai 2001, modifiée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2003. Ils doivent être autorisés pour l’ensemble de leur capacité d’hébergement à dispenser des soins. Les établissements médicalisés EHPAD doivent signer une convention tripartite pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la DDASS (Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale). Ces conventions sont accompagnées de conditions visant à améliorer la prise en charge des personnes âgées dans les établissements.

Investir en Ehpad est avantageux et l'investisseur a le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMP ou bien avec le mécanisme de réduction d'impôt dit loi Censi Bouvard.

Les avantages de l'investissement en Ehpad

Les EHPAD sont un des investissements les plus rentables dans l'immobilier. Investir dans une résidence médicalisée (EHPAD) est un placement sûr. L'EHPAD permet, au travers de sa vocation patrimoniale pour se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, de ses nombreux avantages fiscaux grâce au statut de loueur meublé (LMP), des revenus garantis par le gestionnaire et d'un capital parfaitement entretenu, d'obtenir la sécurité et la protection de son investissement. L'investissement en EHPAD est le placement idéal pour la retraite car il permet d’obtenir des revenus supplémentaires nets d'impôt.

Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement dans un EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisée. Les EHPAD sont en plein essor et la rentabilité moyenne se situe entre 5 et 6 %. Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur non professionnel (LMNP) sont des régimes particulièrement intéressants mais sont soumis à certaines conditions. Le statut de la loi Censi Bouvard, quant à lui permet d'investir dans ces résidences médicalisées et de bénéficier d'un régime de défiscalisation particulièrement intéressant. Dans un cas (LMNP) vous bénéficierez de revenus complémentaires, dans l'autre (le dispositif Censi Bouvard) vous opterez alors pour un mécanisme de réduction d'impôt.

Un investissement garanti par l'Etat

L'ensemble du secteur des établissements pour personnes Âgées est strictement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales).La création, la transformation et l'extension des maisons de retraite dépendent d'une autorisation délivrée par les pouvoirs publics avant le début de réalisation du projet. En introduisant un nouvel article dans la loi n° 97-60 du 24 janvier 1996, les établissements assurant l'hébergement des personnes Âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie.

Cette convention appelée aujourd'hui convention tripartite régira désormais le secteur des Établissements d'hébergement pour Personnes Âgées (EHPAD. Cette convention permettra deux choses : assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD dans le temps, mais aussi assurer une assise financière plus importante pour le gestionnaire, ce qui est une garantie très importante pour l'investisseur qui aura ainsi l'assurance que ses loyers lui seront versés mais aussi le fait de garder un immobilier en bon état et aux normes.

Une Forte rentabilité

La rentabilité est un élément essentiel dans un investissement EHPAD, puisqu'elle est en règle générale plus élevée que sur des investissements locatifs traditionnels. Dans un contexte où les rentabilités locatives sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend encore plus de sens. En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire. La rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.

Enfin l'investissement en EHPAD comme tout investissement immobilier fait jouer à plein l'effet de levier lié au crédit et permet à l'investisseur d'obtenir un rendement interne fort intéressant au regard des sommes qu'il a réellement immobilisées.

Une garantie de loyers

Un bail commercial portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la résidence. Dans le cadre de ce bail les loyers sont garantis et toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers étant soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la T.V.A. sur marge.

Enfin les loyers seront nets d'impôts aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra, entre 30 et 40 ans compte tenu des reports d'amortissement.

Une Fiscalité avantageuse

Les avantages d'un investissement en EHPAD sont fortement liés au statut de loueur en meublé. En effet acheter dans un EHPAD s'effectue obligatoirement via le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP-LMNP). Depuis 2009 vous pouvez aussi opter pour le régime de la loi Censi Bouvard. Les avantages liés sont alors nombreux : récupération de la T.V.A et revenus défiscalisés, loyer garantis par bail commercial, charges très faibles, produit de qualité fortement encadré par l'Etat, un marché pérenne pour les 50 prochaines années, un placement patrimonial rentable sur un marché porteur.

La Loi Censi-Bouvard en Ehpad

il est aussi possible de défiscaliser grâce à l'Ehpad à condition d'investir sous le régime de la loi Censi Bouvard. Dans ce cas vous bénéficierez d'un régime fiscal différent. Avec la loi Censi Bouvard, vous bénéficierez d'un système de défiscalisation identique à celui de la loi Pinel. Lors de votre investissement vous bénéficierez d'un crédit d'impôt équivalent à 11% du montant de votre investissement. Les programmes immobiliers neufs dédiés à l'investissement en EHPAD sont nombreux. Prenez soin evidemment de choisir un emplacement et un gestion de qualité.

La loi censi bouvard 2016 a un taux de réduction d'impôt de 11% en 2016. Il est également possible de récupérer la T.V.A sur le prix de l'investissement.Cette récupération de T.V.A se traduit par un remboursement de 20 % (du montant d'achat) de la part du trésor public à l'investisseur. Lla réduction d'impôt que vous allez obtenir est calculée sur la base de votre investissement Hors Taxes (HT), elle s'étale sur 9 ans de manière linéaire. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt identique chaque année.
Attention : la réduction d'impôt s'applique sur un montant maximum d'investissement de 300 000 euros. Ainsi vous ne pouvez pas défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans (11 % de 300 000 euros).

Loueur meublé en Ehpad (LMP-LMNP)

Le statut de loueur en meublé permet aujourd'hui d'investir dans un logement en EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) pour cela il suffit d'acheter une chambre en EHPAD avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

LMNP Ehpad

Pour obtenir le statut loueur meublé non professionnel (LMNP) , il faut se soustraire à plusieurs conditions élémentaires. Les personnes qui souhaitent investir dans un logement EHPAD avec ce statut ne doivent pas retirer de cette activité 50% de leur revenu global. Les recettes locatives générées par la location de l'EHPAD doivent de plus être inférieures ou égales à 23000€. Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.Si vous optez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d'un achat en EHPAD, il est possible de récupérer la T.V.A. et ce sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives), enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%). A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d'office lors de l'investissement.

En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat et représente le remboursement du montant total de la T.V.A. environ six mois après la livraison du bien. Cette T.V.A. est alors utilisable de différente manière. Elle permet le remboursement d'une partie du crédit si le crédit est amortissable. La T.V.A. peut très bien aussi être versée sur un contrat d'assurance vie pour nantir un prêt in-fine ou encore être utilisée librement si l'achat de l'EHPAD a été fait au comptant.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise les amortissements linéaires sur l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

En loueur meublé non professionnel (LMNP), la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettent d'absorber la totalité des revenus générés par la location des biens. De plus, si l'acquéreur a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l'amortissement des murs mais aussi du mobilier.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) perçoit par définition, des loyers inférieurs à 76 300€ (limite de micro-BIC). Il peut se placer sous le régime de la micro-entreprise et mentionner directement les loyers perçus sur sa déclaration de revenus. Le bénéfice imposable est égal au montant des loyers diminué de l'abattement de 68%. On peut noter que cet abattement est très favorable par rapport au microfoncier dont l'abattement de 30% est plafonné à 15 000€. En résumé l'investisseur n'est imposé que sur 32% de ses revenus locatifs.

LMP Ehpad

Pour obtenir le statut loueur meublé professionnel (LMP) , il faut il faut générer au moins 23000€ de recettes locative par an et être inscrit au R.C.S. le LMP permet d'acheter une chambre en EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), cest un régime particulièrement intéressant mais est soumis à certaines conditions et nécessite un investissement de départ élevé.

Pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), il faut acquérir une location meublée et cette activité doit représenter plus de 50% du revenu global de l'investisseur. L'inscription au RCS entraîne par ailleurs le paiement de cotisations aux organismes sociaux mais permet de bénéficier de la protection sociale attachée. Les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).

Le LMP permet de récupérer la T.V.A sous trois conditions. Le logement doit être situé dans une résidence avec services, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives. Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%). À noter que ces trois conditions sont intégrées d'office lors d'un investissement dans un EHPAD puisque les chambres doivent permettent un occupation journalière permanente.

Il est également possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.Le statut de loueur meublé professionnel permet de déduire du revenu global, la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépense d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien. Le loueur peut par ailleurs adhérer à un centre de gestion agréé.

Si l'activité en LMP (loueur meublé professionnel) est exercée depuis 5 ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôt.

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) demande un investissement important en termes de chambres dans un EHPAD. En effet le montant minimum est de l'ordre de 500 000€ pour atteindre les 23 000€ de recettes locatives. Cependant les avantages sont considérables et l'adéquation EHPAD / LMP est redoutable : possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale (SARL de famille) et ainsi d'optimiser la transmission patrimoniale future, obtention de revenus défiscalisés grâce aux amortissements, possibilité d'échapper à l'ISF sous certaines conditions, récupération de la T.V.A. et enfin protection sociale.