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Loi Censi Bouvard

La Loi censi-bouvard ou LMNP, une alternative à la loi Pinel

 

La Loi Censi-Bouvard : Principe

La loi Censi Bouvard est issue de l'amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cet amendement vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation.

En effet désormais comme pour le régime de la loi Pinel, chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficie d'une réduction d'impôt équivalente à 11% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €.

Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans de manière linéaire. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt. Dorénavant les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec le mécanisme de réduction d'impôt dit loi censi Bouvard LMNP.

LMNP Censi bouvard

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP. Le dispositif LMNP perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime loi Censi Bouvard LMNP, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 11% du prix du logement acquis par le contribuable.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Censi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences d'affaires
  • les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
  • les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
  • les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
  • les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

Avec la mise en place du dispositif Bouvard LMNP, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles en loueur meublé non professionnel (LMNP). D'un coté le LMNP « classique » avec l'amortissement du prix du bien afin d'obtenir des revenus non fiscalisés. De l'autre le mécanisme de défiscalisation et de réduction d'impôt avec l'amendement Bouvard LMNP.

La Loi Censi-Bouvard pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi censi Bouvard LMNP. En effet celle-ci s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.

La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.

Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La défiscalisation Censi-bouvard

Quelle réduction d'impôt ?

La loi censi bouvard 2016 a un taux de réduction d'impôt de 11% en 2016. La loi Bouvard 2012 représente donc une solution d'investissement immobilier de premier ordre. En effet, aucun dispositif fiscal ne peut se prévaloir à ce jour d'une tel montant de réduction d'impôt. La défiscalisation EHPAD, résidences étudiantes, résidences d'affaires et autres résidences de tourisme auront donc un support d'investissement en 2016. Un nouveau coup de rabot sur les niches ne sera sans doute pas exclus pour les années à venir. La réduction d'impôt se fait directement sur le montant d'impôt à payer.

Dispositif Censi-Bouvard

Autre Réduction d'impôt

Le mécanisme fiscal du Dispositif Censi Bouvard est simple. Il vous permets d'investir dans des résidences dites de services. Ce sont des résidences qui fournissent l'hébergement, mais aussi la blanchisserie, l'accueil ou encore la restauration. Parmi les types de résidences de services ont peut noter : les EHPAD, les résidences étudiantes ou encore les résidences d'affaires.

Ces résidences disposant de services complémentaires para-hôteliers, il est possible de récupérer la T.V.A sur le prix de l'investissement.Cette récupération de T.V.A se traduit par un remboursement de 20 % (du montant d'achat) de la part du trésor public à l'investisseur.

Attention toutefois, cette T.V.A n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. Vous ne récupérez donc totalement que 1/20éme du montant de la T.V.A chaque année.

Exemple : vous revendez votre bien au bout de 10 ans, vous devrez rembourser la moitié de la T.V.A perçue.

Comment s'applique la réduction d'impôt Bouvard ?

Comme vous récupérez la T.V.A, la réduction d'impôt que vous allez obtenir est calculée sur la base de votre investissement Hors Taxes (HT).

La réduction d'impôt obtenu s'étale sur 9 ans de manière linéaire. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt identique chaque année.

Attention : la réduction d'impôt s'applique sur un montant maximum d'investissement de 300 000 euros. Ainsi vous ne pouvez pas défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans (11 % de 300 000 euros).

 

Conditions loi Censi Bouvard

Le logement doit être loué meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
Choisissez un gestionnaire renommé et de qualité
Choisissez l'emplacement de la résidence avec soin
Privilégiez les résidences de services comme les EHPAD et les résidences étudiantes ou le manque de logement est évident.

Avantages de la loi Censi Bouvard

Quels sont les principaux avantages attendus par l'investisseur en loi Censi Bouvard ?

Investir dans l’immobilier en Loi Censi-Bouvard, c'est :

  • Une réduction d'impôt reportable. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt du au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
  • Une réduction d'impôt cumulable. Vous pouvez en effet cumuler (sauf pour un même logement) la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux (loi Pinel par exemple).
    Par contre plusieurs investissements par an sont possibles. Vous pouvez cumuler les réductions d'impôts sur plusieurs logements ! dans la limite de 300000 €.
  • Réduire ses impôts (11% du prix du bien sur 9 ans).
  • les résidences avec services (telles que les résidences étudiantes, défiscalisation EHPAD,...) sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 20% et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière importante. Le prix d'achat se verra alors diminuer de presque 20% !
  • Se constituer un patrimoine immobilier, tout en ayant la possibilité d'utiliser le bien pour les vacances par exemple dans les résidences de Tourisme.

Simulation loi Censi Bouvard

Simulation N°1 : investissement de 100 000 euros en loi Bouvard LMNP :

Prix d'achat HT : 83 612 € HT

Soit une récupération de T.V.A de : 16 388 €

Calcul de la réduction d'impôt sur 9 ans : (83 612 X 11%) = 9 197 €, soit 1 021 € par an pendant 9 ans.

Si l'on ajoute la récupération de T.V.A, cela porte la défiscalisation totale à 25 585 € sur 9 ans ! (soit 2 842 € par an pendant 9 ans).

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